房地产 on 土木坛子

利率下调使我房贷每月下降了近千元

Tue, 03 Oct 2023 00:00:16 +0800

前几日，也就是9月25日，我特别关注这个日子。那一天，我查询发现我的房贷利率真的降下来了，从之前的LPR+83.5个基点，降到了所谓的“相应期限LPR利率”，也就是LPR+0个基点。这么一算下来，即使按现在的LPR 4.3%来算（目前最新的五年期LPR是4.2%），每个月也减少了小1000元的房贷费用。

年初各种房地产市场“利好”消息不断，降新房贷的利率，降首付比例，降中介的手续费，大家一厢情愿地希望：要是真降存量房贷的利率，才是真利好。可是对银行来说，到手的肥肉还会吐出来吗？之前买房的人已经和银行签订了贷款合同，银行即使不降存量房贷利率，本身也没有什么不妥，契约精神对双方都是需要的。

可没想到，越来越多的人提前还房贷，甚至通过擦边的方式，用更低利率的经营贷款置换高利率的房贷。银行业应该算过一笔总账，与其看着高利率的存量房贷规模越来越少，还不如顺势而为“让利”，把存量房贷利率也降低一些，减少提前还贷的人数，这样总体来说银行还可以保住利润规模，而且能响应国家的政策，释放利好增加存量房奴们的消费能力。

总体来说，银行和房奴们双双受益。像我这样的房奴，没有花费任何力气，每个月的房贷就节省了不少。

其实，中国的房贷利率相比欧洲来说，一直算比较高的。我2018年高位接盘买房时，利率是5.6%左右，同学在比利时同期的房贷利率只有2%左右，而且还可以增加装修贷款——因为银行觉得装修后更能提升抵押房产的价值。

但我预判中国长期利率要下降，优质客户借贷越来越容易，所以在2020年房贷利率可自由选择固定利率还是LPR浮动利率时，毫不犹豫地选择了LPR浮动利率。因为我觉得中国经济体量上来后，未来的增长速度不会还像以前那么快，也就是说各行各业的整体利润率只会下降。

《国富论》揭示过，银行利率的上限是社会平均利润率，那么在可见的将来，中国银行业的存贷款利率也只会下行，因为各行各业的利润率在下降。大家可以研究党的二十大报告，报告里“高质量发展”五个字也说明了这一点——速度难以快起来那只好提升质量了。

与之对应，这几年不断下降的存贷利率符合我的预判。只是没想到，在我选择LPR紧跟下行利率后，今年还能被动享受银行主动下调存量房贷利率的利好政策。虽然此次银行业的出发点应该是自己利益第一，而不见得是房奴为先，但存量房奴们确实受益了，双赢的事情皆大欢喜，何况人性本就是自私的。

赚钱如此难的今天，省钱也是赚，你的房贷下降了多少呢？赶紧去查一查吧。

职场往事：音乐不停、舞步不止

Fri, 22 Sep 2023 00:00:56 +0800

几年前，我主动离开了高薪的房地产一线工作，当时很多人不理解，哪怕我当时写了一篇文章大概表达了我的心路历程。虽然很多年前，作为一个从业者我并不看好房产投资，但其实在这前后，还有一些事情促成了我的决策。

事情一

大概2018年在南边某特区城市时，我所在的项目地价款高达30多亿，楼面价已经高达1.9万每平方米，这是一个什么概念？紧邻地块已开发交付的新房作为二手房出售的价格也不过是2万出头，也就是说，我们的面粉已经和旁边面包店的面包价格相当了。我们必须卖到3万每平方米以上，项目才有钱可赚。综合当时的大环境和城市特点来看，我对项目的未来没有信心，所以我很快把我投进去的同心共享份额（可以理解为项目股份）全部退出来了，拿回了本金和一点点利息。

事情二

而与此相对应的事情，是项目通过前端和开发贷融到了资金，投资银行当时来项目回访查看现场时，这个天津的某银行工作人员问我们：你们还有没有项目要拿地？我们还愿意投资你们……我才发现这些手里有很多资金的北方银行，其实对房地产行业也不是很了解，至少不了解实情和其中暗藏的风险，这些草台班子以为珠三角大型房地产公司的项目都可以投资。

资金杠杆这个东西具有两面性。那一年整个城市公司通过融资方式获得了50多亿的资金，“收入”占所有城市公司之首。如果项目进展顺利，融资带来的杠杆效应是如虎添翼，小本金加融资撬动大项目。但如果市场端销售出现问题，融资杠杆就相当于饮鸩止渴，因为借来的钱是有成本的，利率一般都是年息8%甚至更高，而且到期要还钱。但是，大家都以为房价会永远涨下去，未来总是美好的。

事情三

等2019年我到了粤西的项目后，那个收并购的项目，我们一算账完全是亏损的，没有利润，落在项目层面，KPI考核是很难完成的，但区域和集团公司坚持要我们做下去，说是项目的货值大，可以占用这个现金流，为集团做出贡献。为了鼓励我们，区域公司的高管开内部会时私下告诉我们：

“你不要以为就你们项目是亏损的！区域XX城市公司（就是上面提到的南边某特区城市）11个项目，从全寿命周期来看，全部是亏损的。这将来到政府完税的时候，政府都不会相信这个事实，因为公司成立20多年来，几百个项目没有一个项目在税局那里是亏损的……”

君子不立危墙之下

我当时被这些内情所震惊到，风起于青萍之末，我感觉这里面的风险越来越大了……再到后来2020年，疫情的冲击下，项目的销售情况出现不是断崖而是断流式下滑，因为售楼部没有购房者。

君子不立危墙之下，我于是动了离开这个行业的念头，准备了一年，哪怕是当时的薪水是后来工作的3倍，哪怕是当时区域总裁邀请我当他的秘书，我也毫不犹豫地在2021年辞职了。

我的朴素逻辑是，市场里的风险积累到一定程度，危机会爆发的，而我不想等到那个被动的时候才离场。回过头来看，激流勇退令人称赞，但人们总是喜欢音乐不停、舞步不止，上场容易退场难。而我感恩命运之神对我的眷顾。

从吃一顿“西餐”想到的

Fri, 06 Aug 2021 00:00:35 +0800

晚上从外地回来，带着孩子去吃了顿“西餐”：麦当劳。吃薯条时，我想撒点盐，喝可乐时我想要一根吸管。找了一圈，也没有找到，于是去找前台服务员，一问，小哥哥说，他们的饮料杯是环保杯，直接对着那个盖子的出口喝就是，或者拿开盖子喝。过了一阵子后，他拿给我两包盐，每包一克装。吃完去洗手间洗手的时候，发现那地方真的能只能洗手，并没有卫生间！

我记得原来的麦当劳不是这样子的，吸管和盐包随便拿，卫生间也是标配。可见，如今的麦当劳把这些都省了，吸管没有了，盐包是需要找服务员开口要的，洗手间直接去商场的公共卫生间解决。这样做的目的有两个，不给吸管有环保的作用（但听说星巴克之类的给很簿的纸吸管），其它的更多是为了省钱。

这其实就是成本优化。早些年，吃一顿麦当劳要花好几十块钱，还值点钱，所以盐包、餐巾纸和吸管随便拿，如今货币贬值，吃一顿麦当劳依然是几十块钱，赚钱的能力自然不如以前。看得出来，麦当劳也要优化成本，能省的自然要省下来，还落得个环保的名声。

不只是麦当劳这样的快餐业，我以前从事房地产行业，也是一样做成本的减法。能省的就省掉，以前的地下停车库还上环氧树脂或金刚砂地坪，现在不但没有这些高大上的东西，甚至直接混凝土面层给客户，连找平层都不一定有。最近一年，甚至提出走火梯（消防梯）这些墙面也是直接素混凝土面交付给客户。

老实说，这样省成本的做法，并不会影响结构安全，也的确是公共空间，业主的敏感程度不是那么高，所以做到能省就省。其背后，一方面是资本家不断索取利润的表现，另一方面也是房地产行业利润空间不断减少的无奈之举。

可能现在各行各业都做成本优化。我前阵子买了一个落地美的风扇，价格确实便宜，不到200块钱。买回家组装时发现，它真的把成本省到了家。后面罩是塑料一体化成型的——只有前面罩才用铁丝，风扇页片是非常薄的塑料叶片，底座也是塑料材质。更厉害的是，把控制面板都省了，直接在风扇电机转头后面设置了一个按钮，就有0-1-2-3个旋转档位，定时器这个功能都省去了……

记得以前读《乔布斯传》，里面有提到做一个柜子，见不到人的背面也做得扎扎实实，这多少有些过度成本了。也只有以前的苹果公司和匠人才能做到。公司做大了，要面临市场竞争，成本竞争力提高是不可避免的。华为公司也提到过，在非洲的信号塔，其它公司的塔都在大风中倒了，唯独华为的不倒，这是成本过度的表现，会降低利润空间。

我当然不是资本家，也不做生意，但从商业中的成本优化，我想到了人生的“成本优化”，把人的一生中一些不必要的“成本”降下来，也就是那些对生命和生活质量影响并不大的东西，可要可不要的东西减掉，是不是也会提高幸福感呢？

其实这个概念很早就有人提出来了，极简生活。您怎么看？

班门弄斧：在广东人面前作建筑风水学讲座

Mon, 09 Nov 2020 00:00:18 +0800

大约两个月前，我应邀请到某地产楼盘作一个讲座，关于风水学方面的知识。

在国内国外的大学、中学、小学甚至幼儿园，我都曾经用汉语和英语客串教过课、做过学术讲座、发表过演讲，但那都是我熟悉的专业知识和有限的人生经验等内容。

于风水我其实是外行，在十分热衷风水学的广东人面前讲风水，无异于班门弄斧，这是要点胆量的。其实我对这类玄学知识讳莫如深，平时有老家的时候也时而听父母辈提及，但我一般采取存而不论的态度。

盛情难却，只好现学现卖，用广东人的话来讲，吹吹水吧（吹吹牛的意思）。由于邀请方地产商有规定，不能输出风水字眼，所以题目就是：“探秘中外建筑文化，浅谈居家布局知识”。也只能浅谈了……

我还是认真地做了40多页的PPT，把时间控制在45分钟左右。从古今中外的皇室家居和普通民众建筑，到我们现代人们的家居细节，点到为止地作了一些介绍，期间还添加了一些段子，让讲座听起来有趣些。

最后我再谈了一点我对风水学的看法，也算是辩证科学地分析它，把它圆回来，也算是我的人生态度吧。

现场视频由一个营销姑娘录了一下，画质和音质一般，我之前偶尔截取了几个小片段放在微信视频号上。有朋友看了觉得不过瘾，问我有没有全程视频，我把它简单处理了一下，发到国内的腾讯视频和国外的YouTube上，大家如有兴趣就凑合看吧。

科研行业和房地产行业是一样的

Sun, 24 Mar 2019 08:00:40 +0800

有幸从事过科研和房地产这两个行业。前者被称为高尚的研究行业，通过各种实验，为人类探索未知的领域和谋求福祉，通常不以营利为目的，所以高尚。后者则被认为四处盖房子，唯利是图，甚至被称为暴利、黑心的开发商。对与错，反正人们给这两个行业的标签就是这样子。

不过，我对这两个行业的感悟是一样的：在科研行业里的主要精力不是用来做科研实验，在房地产行业里主要精力也不是用来建房子。这在外行看来，似乎是矛盾的。

在科研领域，简单地说，一个教授所面对的事情不只是做科研本身。教授需要解决申请科研基金的事情，这涉及到有钱让自己的科研事业运转下去。然后需要解决招到足够优秀的人，研究生或者博士后，让这些新鲜的和老到的科研人员来执行自己的具体科研事务。当科研取得一定成绩时，需要将科研成果以论文或会议等形式发布出去。在会议上和其他场合，教授还需要与外部建立联系，获取到更多的资源来支撑自己的科研事业。

在房地产行业，作为房地产公司的老板们，需要面对的事情也绝非只是盖房子本身。首先需要获取优质的土地，然后找到好设计规划，通过政府报批报建。接着还要获得银行或者合作方的资金注入来启动建设。接下来找到优秀的总承包商和分包商从事施工工作，当房子建到可以预售时，要想尽办法取得预售证卖出去，把售楼款从银行或者购房者手上拿回来落袋为安。再之后，还要确保楼房获取政府的验收，交到业主手中，甚至提供物业管理。

以上两个行业的情况，只是他们运作模式的大概框架。不是说科研不需要科研实验，房地产不需要建房子，而是说他们的主要精力并不是放在外行看起来的主要任务中。

他们两者的共同点很明显，都是一个管理者，资源调配与整合，这才是他们的主要任务，真正的所谓核心任务交给专业的人去做就是了。科研的负责人其实就是一个老板，借科研这壳，利用资源存活下去，房地产则更是对资金和土地进行经营，创造价值。殊途同归。

因此，我才有这么一个感悟，科研行业的主要精力不是用来做科研实验，在房地产行业里主要精力不是用来建房子。顺便说一句，科研行业里也有不高尚的事情，房地产行业的利润率也并不暴利。

房产是不是一个最佳投资产品？

Wed, 05 Sep 2018 08:00:38 +0800

在中国，大概绝大部分人都会觉得房产是一项很好的投资产品。有些企业干实业还不如把钱投资到房地产赚得多，这不得不说是一个悲剧——但这种问题的长期后果很可能会让我们自己承受。

不过在我看来，房地产还不是我心中最理想的投资产品。主要原因有以下几点。

流动性不够好。我在A城市买了一个房子，我并不能带走它。我当年想在英国买一个房，但是后来考虑不打算在英国长期居留，就放弃了。我总不至于因为房子一点小事情，去坐个飞机去英国签字办事情。房产永远是一个不动产，动不了。

交易成本大。房产交易必须经过政府层面的手续，这交易过程是有费用的：税费。通常房价上涨20%左右的幅度所带来的价值基本上被交易费用所抵扣。还好在国内，房价要么不上涨，一旦上涨的幅度都比这个大——至少历史数据如此。

门槛高。相信房产投资交易是绝大部分人的大买卖。这可不是花三五块钱买颗白菜，或者三五千块钱买部手机。哪怕是三四五线城市，买一个小公寓，首付也要十万到数十万。这个交易的门槛自然抬高了交易的门槛。这自然实现不了找到足够多的买家和卖家。另一方面，假如你只有三五万块钱，也无法参与房产投资。

容易受政府的管制。限价，限贷，限购，限交易，在中国，房产这个东西有其特殊性，政府经常随意管制，完全不是市场经济下的房产交易。如果在中国投资房产，就必须要有接受未来不可预料的政府管制，是利好还是利差，就只能看运气了。

鉴于这些特点，我个人并不认为房产是最佳的投资产品，但我也承认，房产在目前中国的政治经济环境下是不错的投资产品，山中无老虎，猴子称大王，至少它能冲淡法定货币贬值带来的不利影响……

云浮市一瞥：置身欧洲城堡的错觉

Sat, 26 May 2018 08:00:15 +0800

因工作需要，去了趟广东省云浮市。体验了几天，发现这里的天真蓝，云真美。

郁郁葱葱的森林，一看心旷神怡。

某当地地产商的房子。

当地某些小房地产商开发的楼盘，仿欧水平不错，我走进去一看，一种在欧洲城堡的感觉。庆幸在南国之地邂逅欧洲的感觉。

真希望中国的三四五线城市都能如此美丽，或者再加上我们自己的传统风格建筑，那就真的是美丽中国了。至少看着眼前的样子，这种梦想还是很可能会实现的。

我看了看公布出来的当地平均房价，并不算贵，地级市的房价才几千块钱一平方。我都想买一套，投资度假居住皆可，慢节奏生活，也许就是如此简单。

那么问题来了，你会买这些地方的房子吗？为什么会？为什么不会？

好房子一套就够了！

再谈众房企学习碧桂园“未来领袖”招聘博士现象

Sun, 25 Jun 2017 08:00:24 +0800

上次在《如何看待碧桂园“未来领袖”大规模招收博士现象》一文中，我提到过“对碧桂园这种‘敢为天下先’的做法，表示谨慎的乐观，是一个值得称赞的行为”。

他山之石，可以攻玉？

有先行者，就有模仿者。近日，有朋友告诉我，另一房地产公司以“将相计划”的名目也开始大规模招聘博士，粗看了一下，连招聘广告的文案都与碧桂园的“未来领袖”几乎一模一样，看得出这是十足的模仿。

碧桂园的“未来领袖”招聘广告

阳光城的“将相计划”招聘广告

像阳光城和金科（全面模仿碧桂园－金科宣布改革11条）这样的房企，已经开始学习碧桂园，一方面学习采纳激励机制提高公司业绩，另一方面对人才项目的引进也很感兴趣，特别是碧桂园的“未来领袖”计划，不少前30强的房企甚至开始将招聘博士成为一股潮流。

许多人以为房地产这个行业，依然是一个土豪行业，只要有钱和土地，就能盖房卖房，坐等分钱，反正房企与博士搭不上边。这其实是一种雾里看花不知内情的误解。

一个很简单的例子，招聘博士最厉害的是碧桂园集团，发展速度最猛的是碧桂园（注：碧桂园2017年销售额应该会超过6000亿人民币，市值已经超过2000亿港元，全世界最大的房地产公司——加拿大Brookfield Asset Management公司2016所拥有的资产约合人民币8800亿），成本控制最厉害的也是碧桂园。当很多企业还在思考为什么要招博士的时候，碧桂园集团好几年前就已经开动垄断牌博士收割机，在全球范围内将可能招到的博士优中择优地收割完毕，并委以高薪重任，现在也开始收获人才计划带来的红利。

人才定义变化和公司垄断趋势

这不能不说是一种企业创始人的大格局。为什么这样说？纵观中国经济社会发展的现状，已经进入了人才争夺战的阶段，过去粗放型发展的模式已经进入末路，无论是政府、科研院所还是企业，都开始意识到人才的重要性，动辄以百万年薪聘请优秀海内外人才。硬件和资金已经不再像当年那般稀缺。典型的例子，上个月广东省代表团在时任省委书记胡春华的带领下到英国伦敦开人才招聘宣讲会，不再叫“招商引资”，而是打着“招才引智”的旗号，从吸纳“商业”和“资金”变成招揽“人才”和“智慧”。

而对人才的定义，如今又有了新的认识。在互联网化如此发达的时代，信息和知识的获取已经变得极为方便，因此，人才更重要的能力是学习、认知能力。纵使一个博士和教授，也绝不敢说自己所学的知识足够应付未来。在此情况下，拥有良好的学习和认知能力，才能以不变应万变。

而另一个变化则是美国和中国企业都已经出现的寡头效应。哪怕是在创新程度极高的互联网领域，美国的Google, Facebook, Amazon, 微软等，中国的百度、腾讯和阿里巴巴，这些“超级明星公司”已经高度垄断了市场，虽然这种垄断的结局与我们以为市场自由经济会带来百花齐放的期望并不一致。

“超级明星公司”通常效率更高。这类公司以较低的成本实现较高的销售，以更少投入实现更大产出。所以利润率更高。哪怕是极具创新能力的小公司，也由于在其它方面的短板导致竞争力不够，或者被大公司兼并，或者无路可走。

这些大型垄断公司战无不胜的秘诀之一就是在人才方面拥有绝对优势，这是与企业的发展相得益彰、相辅相成的事情。优秀的人才也愿意加入这样的公司，站在更大的平台上，更利于发挥自己的价值。我估计，中国的实体经济，未来也会类似的现象出现。至少在我们看得见的历史阶段里，大者恒大，强者恒强。2016年，中国前50强房企的销售额占整个市场的32.4%，今年1~5月前20强的市占率已飙升至40%左右，行业集中度趋势显而易见。

对于求职博士，如何选择？

没有完美的公司，只有最适合的职位。当然，小企业和小平台对博士不一定完全是劣势：人才间竞争少，个体获得资源较多。面对多种选择，如何选择？以前文中已提到的碧桂园为代表的大型房企和中型房企阳光城为例，我们可以从以下几个方面来对比分析。

比较一：项目布局和土地规模

（1）碧桂园布局国内一二三四五线城市，2016年财报披露其拥有累计土地储备16,604万平方米，同时集团积极布局海外，目前海外有12个区域，主要集中在东南亚国家，比如马来西亚、印度、澳大利亚、泰国等，整个企业截止目前拥有逾1000多个项目。

（2）阳光城布局一二线城市，阳光城2015年推出“3+1+X”的全国化布局战略，2016年进入快速发展阶段，公司在并购方面的表现尤为突出，在市场上赢得了新晋“并购王”的称号。其年报显示，2016年公司新增土地储备项目25个，总建筑面积977.8万平方米，同比增长210%，为企业后续扩张储备了充足的弹药。同时，该房企2016年财报披露其拥有累计土地储备2,285.2万平方米。

据不完全统计，目前阳光城一共进入26个城市，分布在大福建、京津冀、珠三角区域以及长沙、成都、郑州、西安、太原、兰州这几个战略城市。虽然绝大部分都在一二线城市，但城市布局仍相当集中，不容易分散风险，比如福州区域中，福州项目占绝大多数；珠三角的土地储备主要集中在广州，深圳、东莞、佛山三地之总和都不及广州；长三角和京津冀土地储备较少，尤其是京津冀，只在北京有所布局。

比较二：销售业绩和品牌影响力

（1）碧桂园2016年销售金额3088亿，截止2017年6月2442亿，稳居国内房企第一。

（2）阳光城2016年销售金额460亿，截止2017年6月302亿，位列25名。

比较三：人才培养

（1）目前入职碧桂园的博士已超过550人，2017年需要新招300名博士，其中至少有200名博士是海外招聘，海外启用。这些博士的共同点是情商与智商同高，人际互动能力强，较少愿意投入科研工作，而希望快速实现人生价值。他们属于学术派博士中的另类，这也正是碧桂园的博士选拔标准。“未来领袖”们都有企业高管做导师，有人会被选去杨国强身边当秘书。轮岗培训后，再下到一线练兵带项目，表现优异者会在较短时间内获得擢升。

（2）目前阳光城从碧桂园“三斌”中挖到两员猛将，阳光城是在效仿碧桂园的发展之路吗？据阳光城内部人士给出肯定的答复：“我们进入快速发展阶段，确实在向碧桂园学习，在原先的基础上学习碧桂园的经验和优秀的制度。

对于有意向的求职博士来说，还可以从以下三个方面进行思考：

（1）平台选择：碧桂园大平台，人才众多，竞争压力大，对于博士的培养资源分布分散，举例来说，目前碧桂园个别部门区域的博士人数就已超过20多人。而阳光城快速发展，目前博士数量稀少，可能对博士的培养和关注较为集中。

（2）工作地点选择：针对于工作地，碧桂园布局国内外，工作地选择范围较广，可以给博士广阔的视野和平台，但由于目前碧桂园在国内虽布局在一二线，项目分布偏远，对于工作地要求高的博士会有顾虑。阳光城布局基本上是一二线城市市区，地理位置对于博士来说有较大的吸引力。

（3）培训体系：2013年碧桂园就开始了博士招募，到如今碧桂园未来领袖的培养体系日益完善，经过集中培训、高管带教、总部轮岗、一线实操、项目挂职、线上沙龙等倾注集团最优质资源的全方位密集型培养筑基，目前，已有大批学员获得快速成长和发展，并任职关键岗位，其中更有超过109学员已经成长为区域总裁、区域副总裁、区域总裁助理、项目总经理等企业核心管理人员，为碧桂园连续三年跻身千亿军团做出了重要贡献。在培养方面，阳光城的培养模式预测将类似碧桂园培养，通过多种形式给博士进行培养，对博士未来发展成区域负责人、项目负责人的设定年限为3-5年。

面对现状，我们不难理解为什么有房地产企业开始模仿碧桂园集团，进行高仿版人才计划模仿。需要指出的是，一味地进行高仿不是长久之计。企业一旦规模化引进博士，还需要依据自己的实力量力而出、量身打造，没有完善的培训体系、充足的发展空间、强力支持的企业高层，盲目跟风模仿，不仅会影响博士人才的职业发展，同时也会不必要地提高企业的用人成本（甚至导致承诺无法兑现），从而影响企业的长远发展。

我为企业与时俱进地对人才重要性的觉悟感到谨慎乐观，这有利于企业从量变到质变程度的发展，这也对解决目前博士高量产并扎堆高校科研院所的困境有所帮助。当然，对每一位求职者而言，面对多个类似的同一职位，需要全面考核各方利弊。祝各位博士们结合自身情况来选择最适合自己的职业发展道路，更快更好地实现人生价值。不知各位读者怎么看待这种现象呢？欢迎留言评论。